주택자금공제 요약

• 장기주택저당차입금 이자상환액은 상환기간·금리 방식에 따라 600만~2,000만원 공제.
• 전세·월세 보증금 대출(주택임차차입금)은 원리금의 40%, 청약저축과 합산 400만원 한도.
• 지금 검색 상위에 뜨는 글 상당수가 아직 기준시가 5억·한도 1,800만원으로 설명하는데, 2024년 귀속분부터 6억·2,000만원으로 바뀌었다.

주택자금공제는 크게 세 갈래다. ① 집을 사면서 받은 대출 이자를 빼주는 장기주택저당차입금 이자상환액 공제, ② 전세·월세 보증금 대출의 원금과 이자를 빼주는 주택임차차입금 원리금상환액 공제, ③ 청약통장 납입액을 빼주는 주택마련저축 공제다. 각각 요건이 다르니 내 상황이 어디에 해당하는지부터 짚어보자.

오래된 정보부터 걷어내자

이 글을 쓰는 이유가 여기 있다. 2023년 세법 개정으로 2024년 1월 1일 이후 취득·차입분부터 기준이 크게 완화됐는데, 아직도 옛 기준으로 안내하는 글이 많다.

• 공제 대상 주택 기준시가: 5억원 → 6억원으로 상향.
• 장기주택저당차입금 최대 한도: 1,800만원 → 2,000만원으로 상향(15년 이상·고정금리·비거치식).
• 주택청약종합저축 납입 인정 한도: 연 240만원 → 300만원으로 상향.
• 2025년 귀속분부터는 청약저축 소득공제 대상에 배우자 명의도 포함.

내가 2024년 이후에 집을 샀거나 대출을 갈아탔다면 상향된 기준을 적용받는다는 점을 꼭 기억하자.

장기주택저당차입금 이자상환액 공제

집을 사면서 그 집을 담보로 받은 대출의 이자를 근로소득에서 빼주는 제도다. 원금이 아니라 이자만 대상이라는 점을 헷갈리지 말자.

자격 요건

• 무주택 또는 1주택 보유 세대주(세대주가 안 받으면 일정 요건의 세대원도 가능).
• 근로소득이 있는 거주자.
• 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택(2024년 1월 1일 이후 취득분 기준).
• 대출 명의자 = 주택 소유자 = 본인이어야 함(공동명의 등은 별도 확인).

상환기간·금리 방식별 한도

고정금리이면서 처음부터 원금을 나눠 갚는 비거치식일수록 한도가 커지는 구조다. 내 대출이 고정인지 변동인지, 거치기간이 있는지는 대출금리 총정리에서 코픽스·고정금리 개념과 함께 확인해두면 판단이 쉽다.

실제로 얼마나 줄어드나 — 계산 예시

숫자만 보면 감이 안 오니 한 사례로 따져보자. 15년 만기·고정금리·비거치식으로 집을 사고 한 해 동안 이자로 1,500만원을 냈다고 하자. 이 조건은 한도가 2,000만원이므로 낸 이자 1,500만원 전액이 근로소득에서 빠진다. 과세표준이 5,500만원 구간(지방소득세 포함 대략 16.5%)에 걸린다면, 세금은 약 247만원 줄어드는 셈이다. 반대로 같은 이자를 냈어도 변동금리·거치식이라 한도가 600만원이면 공제액은 600만원에서 잘린다. 대출을 고를 때 금리 방식과 거치 여부가 환급액을 좌우한다는 뜻이다.

전세대출·청약저축 공제

집을 사지 않은 무주택 세대주라면 이쪽이다. 국세청은 두 항목을 합산 400만원 한도로 묶어 관리한다.

• 주택임차차입금 원리금상환액: 무주택 세대주가 전용 85㎡ 이하 주택의 보증금을 위해 빌린 돈의 원금+이자 상환액의 40%를 공제.
• 주택마련저축(청약저축): 무주택 세대주가 납입한 청약통장 금액의 40%, 연 납입 300만원까지 인정.
• 두 항목 합계 400만원이 상한. 예를 들어 전세대출 원리금을 연 1,000만원 갚았다면 40%인 400만원을 채운다.

세 항목을 모두 받는 경우 전체 합계는 장기주택저당차입금 한도액(최대 2,000만원) 안에서 조정된다.

놓치기 쉬운 예외

같은 무주택 세대주라도 아래 지점에서 공제가 막히는 경우가 잦으니 미리 확인하자.

• 청약저축 소득공제는 총급여 7,000만원 이하 무주택 세대주만 대상이라, 급여가 이 선을 넘으면 납입해도 공제가 잡히지 않는다.
• 세대주가 이미 주택자금공제(전세대출·청약)를 받고 있으면, 같은 세대의 세대원이 같은 항목을 중복으로 받지는 못한다.
• 장기주택저당차입금은 원칙적으로 주택 취득(소유권 이전 등기)일부터 3개월 이내에 받은 대출이어야 인정된다. 집을 산 지 한참 지나 담보대출을 받으면 대상에서 빠질 수 있다.
• 오피스텔은 전세보증금 대출(주택임차차입금)은 대상이 될 수 있지만, 장기주택저당차입금 공제 대상 ‘주택’에는 해당하지 않는다.

신청 방법과 준비물

대부분은 국세청 연말정산 간소화 서비스에서 자동으로 조회된다. 다만 아래는 직접 챙겨야 하는 경우가 있다.

1. 홈택스 간소화 자료에서 주택자금 항목 조회·내려받기.
2. 조회가 안 되는 대출은 금융기관 이자납입증명서 별도 발급.
3. 주민등록등본(세대주·세대 구성 확인용).
4. 전세대출은 임대차계약서 사본과 계좌이체 내역.
5. 회사 연말정산 시스템에 업로드하거나 서류 제출.

미리 예상 환급액을 가늠하려면 연말정산 미리보기로 시뮬레이션한 뒤, 신용카드공제 같은 다른 항목과 합쳐 전체 그림을 보는 걸 권한다.

주택자금공제에서 자주 막히는 질문

전세대출과 주택담보대출을 둘 다 받을 수 있나요?

원칙적으로 상황이 다릅니다. 주택임차차입금은 무주택 세대주가 대상이고, 장기주택저당차입금은 그 집을 취득해 보유한 경우 대상이라 동시에 성립하기 어렵습니다. 본인 상황은 국세청이나 세무 전문가에게 확인하는 게 안전합니다.

부부 공동명의 주택도 공제되나요?

공동명의는 지분·대출 명의에 따라 공제 가능 여부와 금액이 달라집니다. 대출 명의자 본인 분에 대해 판단하므로, 계약서와 등기부상 명의를 그대로 반영해 검토해야 합니다.

오피스텔도 대상인가요?

주택으로 사용하는 국민주택규모 이하 오피스텔은 주택임차차입금 공제 대상이 될 수 있습니다. 다만 실제 주거용 사용이 확인돼야 하며 세부 요건은 국세청 기준을 따릅니다.

중도에 대출을 갈아타면 공제가 끊기나요?

2024년 귀속분부터 대출 상품·금융기관 변경 시 제한이 완화됐습니다. 기존 장기주택저당차입금을 새 차입금으로 즉시 상환하는 경우도 요건을 맞추면 이어서 공제받을 수 있습니다.

무주택 세대주만 되나요, 세대원은 안 되나요?

주택임차차입금·청약저축은 세대주가 기본이지만, 세대주가 해당 공제를 받지 않는 경우 요건을 갖춘 세대원이 받을 수 있는 항목도 있습니다. 세대 구성별로 달라 등본 확인이 필요합니다.

마지막으로

주택자금공제는 소득공제 항목 중 금액이 크지만, 그만큼 주택 수·세대주·기준시가·상환 방식 같은 조건이 촘촘하게 얽혀 있다. 이 글의 숫자는 2026년 8월 기준이며, 세법과 기준시가·한도는 매년 개정될 수 있다. 특히 공동명의·중도 상환·다주택 전환처럼 사례가 갈리는 지점은 개인마다 결과가 달라지므로, 최종 판단은 국세청 연말정산 안내와 주택임차차입금 소득공제 안내 또는 관할 세무서·세무 전문가의 확인을 거치는 것이 안전하다.